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新經(jīng)濟,房地產(chǎn)的新挑戰(zhàn)和新機遇2017/12/15 9:51:17

(圖片來源:全景視覺)
經(jīng)濟觀察報 吳金鐸/文 自1998年實行“房改”以來,中國房地產(chǎn)市場發(fā)生了重大變化,作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)歷了接近20年黃金和白銀時期。
2011年6月之后,中國告別GDP兩位數(shù)增長,2012年開始GDP增長進入“7”時代,2014年中國經(jīng)濟進入“新常態(tài)”,2015年9月開始經(jīng)濟增速進入“6”時代。中國經(jīng)濟呈“L”型走勢,這是中國房地產(chǎn)周期的大背景。
近年來中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生重要變化:第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻已超過第二產(chǎn)業(yè)。增速上,2012年9月開始,中國第三產(chǎn)業(yè) GDP增速(8.2%)已逐漸趕超第二產(chǎn)業(yè)(7.7%)。
此外作為中國增長動力的三駕馬車結(jié)構(gòu)上也發(fā)生了重要變化:中國消費對經(jīng)濟增長的貢獻已超過資本形成的貢獻。2017年9月中國最終消費對GDP的貢獻為64.5%,高于資本形成總額32.8%的水平。中國固定資產(chǎn)投資增速2013年跌破20%,2014年9月之后增速下降到15%以下,2016年6月固定資產(chǎn)投資跌破10%,正式告別兩位數(shù)增長。
經(jīng)濟“L”型,固定資產(chǎn)投資下滑,中國房地產(chǎn)發(fā)展的背景與10年前已不可同日而語。
十九大報告提出中國經(jīng)濟將從追求速度增長逐漸過渡到質(zhì)量增長,房子將逐漸回歸居住屬性。另一方面房地產(chǎn)累積的風險,導致房地產(chǎn)調(diào)控愈演愈烈。未來若干年隨著房地產(chǎn)熱的退潮,房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱地位將逐漸退化,哪些行業(yè)受到的關聯(lián)最大?
房地產(chǎn)與上下游關聯(lián)度
要回答這個問題,首先要從房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)效應說起。房地產(chǎn)對其他行業(yè)的供給,即前向關聯(lián)效應,是指房地產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)和技術等方面的變化引起它前向關聯(lián)部門發(fā)生變化,或?qū)е滦录夹g和新需求等。房地產(chǎn)業(yè)對其他行業(yè)的需求,即后向關聯(lián)效應,指房地產(chǎn)業(yè)自身對投入品的需求增加或要求提高而引起提供這些投入品的行業(yè)擴大投資或技術進步等。
房地產(chǎn)業(yè)的前向關聯(lián)效應我們用影響力系數(shù)來衡量,用2012年投入產(chǎn)出表計算結(jié)果表明,房地產(chǎn)業(yè)前向關聯(lián)最大的行業(yè)有:金融業(yè)(0.2124)、居民服務及修理和其他服務業(yè)(0.17)、批發(fā)零售業(yè)(0.156)、房地產(chǎn)業(yè)(0.121)、信息傳輸、軟件和信息業(yè)(0.1028)、住宿餐飲(0.566)、計算機及其他通信設備(0.052)、交通運輸及倉儲業(yè)等(0.055)。這些行業(yè)主要是下游端的服務性行業(yè),房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展為這些行業(yè)的發(fā)展帶來機遇。
房地產(chǎn)的后向關聯(lián)產(chǎn)業(yè)系數(shù)主要反映對房地產(chǎn)業(yè)投入較大的行業(yè)及影響。對房地產(chǎn)投入最大行業(yè)分別為:金融業(yè)(0.364)、租賃和商務服務(0.173)、房地產(chǎn)(0.121)、建筑(0.077)、化學產(chǎn)品(0.085)、金屬冶煉和壓延(0.071)、交通運輸和倉儲(0.067)、造紙印刷(0.063)、電力、熱力和水的生產(chǎn)與供應(0.057)。這些都是對中國房地產(chǎn)業(yè)投入較大的行業(yè),在房地產(chǎn)發(fā)展過程中扮演中重要角色。中國房地產(chǎn)投入較多的除了金融和建筑地產(chǎn),大部分都是上游重工業(yè)制造業(yè),以及部分生產(chǎn)性服務業(yè)。
因此房地產(chǎn)總的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)效應最大的行業(yè)是金融業(yè)(0.576),遠遠高于其他行業(yè),表明中國房地產(chǎn)對金融行業(yè)過度依賴。其次是租賃和商貿(mào)服務業(yè)(0.2461),房地產(chǎn)的繁榮帶來租賃市場蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)自身(0.2421),自身的供給與需求自洽。
再次是住房和一般日常必須的消費肩并肩的行業(yè)。如批發(fā)和零售(0.207),居民服務業(yè)、修理和其他(0.184)。部分生產(chǎn)性服務業(yè),如交通運輸和倉儲及郵政(0.1223)、信息傳輸、軟件(0.1325)。還有部分與房地產(chǎn)生產(chǎn)密切相關的行業(yè),如化學制品(0.122)、建筑(0.1138)、金屬冶煉和壓延(0.105)等,若房地產(chǎn)繁榮逐漸退潮,這些行業(yè)將受到較大影響。
房地產(chǎn)業(yè)新支撐
以智能制造、物聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)以及大數(shù)據(jù)等為代表的新經(jīng)濟未來將逐漸接棒房地產(chǎn)業(yè),各地以大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)以及互聯(lián)網(wǎng)、人工智能等產(chǎn)業(yè)集群蓬勃興起的同時,也衍生出以新產(chǎn)業(yè)集聚為基礎的房地產(chǎn)開發(fā)機遇,新經(jīng)濟和新產(chǎn)業(yè)才是房地產(chǎn)發(fā)展可持續(xù)的關鍵。
科技園的擴張與“碼農(nóng)”托起的房價
中關村科技園擴圍,園內(nèi)軟件產(chǎn)業(yè)呈不斷擴張態(tài)勢,就業(yè)人口擴張帶來房價剛性。北京“碼農(nóng)”集聚區(qū)除了北京中關村軟件園,還有周邊的西三旗。西二旗西三旗地理上緊鄰號稱中國“硅谷”的海淀區(qū)中關村科技產(chǎn)業(yè)園,園內(nèi)匯聚了甲骨文、聯(lián)想集團等IT公司,以及一批互聯(lián)網(wǎng)和移動互聯(lián)網(wǎng)公司如百度、新浪等。憑借科教和人才優(yōu)勢,以及成熟科技園的產(chǎn)業(yè)集聚外溢效應,中關村科技園經(jīng)過近三十年的發(fā)展,已經(jīng)形成產(chǎn)業(yè)鏈完備、技術人才集中、科技研發(fā)與企業(yè)孵化成熟的科技產(chǎn)業(yè)園。近幾年中關村無論是地理上,還是產(chǎn)業(yè)規(guī)模及就業(yè)人員都呈擴張態(tài)勢。
中關村軟件園從業(yè)人員——“碼農(nóng)”從2009年的2756人迅速擴張到2015年的50.56萬人,六年間翻了183倍。北京并非全國“碼農(nóng)”最多的地區(qū),但中關村是全國軟件從業(yè)人員最集中的產(chǎn)業(yè)園。
全國軟件科技園來看,“碼農(nóng)”最集中的是北京中關村軟件園,2015年中關村就業(yè)“碼農(nóng)”50.55萬,其次是大連軟件園,2015年從業(yè)人員21.66萬人,再次是杭州軟件園,從業(yè)“碼農(nóng)”18.6萬。
軟件行業(yè)仍呈擴張態(tài)勢的目前只有北京。2016年底以來江蘇、廣東、浙江、上海和杭州軟件企業(yè)數(shù)目都有不同程度的下降,但北京的軟件企業(yè)數(shù)目仍在增加。
隨著中關村科技園外擴,中關村周邊的西二旗、西三旗成為新“碼農(nóng)”的主要生活和工作區(qū)。按照中關村科技園產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,中關村產(chǎn)業(yè)園分為三個部分:中心區(qū)、發(fā)展區(qū)、輻射區(qū)。中心區(qū)包括一個核心區(qū)和兩條主要軸線,白頤路是中心區(qū)的主要軸線,連接北大、清華、中科院、中關村西區(qū)和農(nóng)科院、人民大學等高校與科研機構(gòu)以及國家圖書館、首都體育館等文體設施。中關村科技園的發(fā)展區(qū)范圍是規(guī)劃公路一環(huán)以北,海淀區(qū)山后地區(qū)、清河地區(qū)以及昌平縣的西三旗地區(qū)、回龍觀地區(qū)。輻射區(qū)主要是“一環(huán)兩線”!耙画h(huán)”是指環(huán)市區(qū)的高科技工業(yè)園區(qū)、包括電子城、北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、豐臺科技園區(qū)、昌平科技園區(qū)等;“兩線”即沿八達嶺高速公路向沙河、昌平、南口方向輻射和沿京密路向順義、懷柔、密云方向輻射。中關村迅速崛起的移動互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)主要受益于已經(jīng)比較成熟的中關村產(chǎn)業(yè)孵化和天使投資圈。不斷成長的軟件企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)公司,仍在增長的“碼農(nóng)”人口,以及相對較高工資的軟件行業(yè),是中關村及周邊房價的重要支撐。
深圳IT業(yè)發(fā)展活力及可觀效益是高房價的重要支撐。深圳作為首個國家創(chuàng)新型城市和國家自主創(chuàng)新示范區(qū),目標是打造世界一流的科技和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心。近年來深圳每年大約誕生6萬家企業(yè),規(guī)模是中關村的兩倍,硅谷最多的時候是4.5萬家企業(yè)。深圳每年產(chǎn)生的公司中有一大批科技創(chuàng)新公司,近年來產(chǎn)生了華為、騰訊、中興、大疆等。深圳也是全國“碼農(nóng)”集中地,2015年軟件從業(yè)人員40.5萬人,是2008年的兩倍。
深圳“碼農(nóng)”創(chuàng)造的可觀效益,為深圳高房價做出了貢獻。2017年9月全國軟件業(yè)總收入前三甲分別是江蘇(6926億元),廣東(6720億元),北京(4991億元)。但從每家軟件企業(yè)創(chuàng)造的平均收入來看,前幾位分別是:深圳(2.62億元)、浙江(1.84億元)、廣東(1.79億元)、北京(1.73億元)、上海(1.53億元),全國軟件企業(yè)創(chuàng)造收入能力最強的是深圳,北京居中。
全國“碼農(nóng)”平均工資上漲最快的是深圳。2014年深圳信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)年平均工資13.3萬元,僅次于北京14.88萬元,再次是廣州10.98萬元,工資收入是高房價的主要支撐。從工資增速看,北京2014年“碼農(nóng)”平均工資比2009年增長了47.65%,而深圳2014年IT從業(yè)人員工資比2009年上漲了92.33%,接近一倍。
2015年以來房價上漲最快的是深圳。從房地產(chǎn)價格指數(shù)來看,上漲幅度前五強依次是:深圳、南京、上海、杭州,北京。經(jīng)濟活力,尤其是IT業(yè)發(fā)展活力是該地區(qū)房價上漲的主要支撐。IT行業(yè)效益可觀,帶來當?shù)豂T從業(yè)人員可支配收入提高,高收入預期也為銀行及其他貸款資金來源提供了更多可能性,“碼農(nóng)”的收入增長和“碼農(nóng)”的信貸能力支撐了高房價。
一線城市科技園二手房成交價漲勢迅猛。深圳南山區(qū)科技園二手房價格2008年開始上升,但波動較大。排第二的是北京海淀區(qū)中關村,其次是上海張江科技園,2017年8月二手房房價高達5.89萬元,是2009年初的5倍。
張江高科技園與2012年后相比翻近三倍的房價。上海浦東新區(qū)張江高科技園創(chuàng)建于1992年7月,規(guī)劃面積79.7平方公里,除去上海自由貿(mào)易試驗區(qū)部分,剩下42.5平方公里為科技園建設面積。
園區(qū)包含張江高科技園區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)、國際醫(yī)學園區(qū)。包括三大產(chǎn)業(yè)集群:醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)集群、軟件開發(fā)及基于互聯(lián)網(wǎng)和移動互聯(lián)網(wǎng)的“E產(chǎn)業(yè)”集群。園區(qū)高新技術企業(yè)685家,國家、市、區(qū)級研發(fā)機構(gòu)403家,跨國公司地區(qū)總部50余家,高技術從業(yè)人員達8.5萬。2015年張江高科技園工業(yè)總產(chǎn)值達1126.98億元,是2005年的4.31倍;2015年園區(qū)實現(xiàn)主營業(yè)務收入1305億元,是2005年的5.15倍,稅收總額也相應大幅提升。
2009年,張江板塊二手房價開始上漲,2017年8月平均二手房已經(jīng)達到5.89萬元/平方米,是2012年年初的2.89倍。
上海全行業(yè)工資來看,2014年信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)行業(yè)平均工資10.3萬元,僅次于金融業(yè)18.6萬元的水平,接近2004年的兩倍,遠高于制造業(yè)及部分相對高收入的服務業(yè)。張江高科技園是IT及高科技產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),因而生活和工作在區(qū)域內(nèi)的“碼農(nóng)”和高技術人才也必定是張江房地產(chǎn)的剛需群體。
總之,一線城市高收入的“碼農(nóng)”集聚地區(qū),房地產(chǎn)發(fā)展仍有較大發(fā)展?jié)摿。高新技術產(chǎn)業(yè)是國家重點支持的行業(yè),部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)也呈現(xiàn)欣欣向榮之勢。高收入仍然是高房價的重要支撐,高新技術產(chǎn)業(yè)是該地房地產(chǎn)可持續(xù)的關鍵。
互聯(lián)網(wǎng)公司的興起與杭州房地產(chǎn)
互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟是杭州最大的經(jīng)濟活力。近年來杭州誕生了世界聞名的阿里巴巴,并于2014年9月在紐交所上市。阿里巴巴集團旗下的電商及互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務和關聯(lián)公司如淘寶網(wǎng)、天貓、聚劃算、天貓國際、阿里云、螞蟻金服等互聯(lián)網(wǎng)公司總部均坐落在杭州。
杭州是電子商務的發(fā)源地,此外,消費升級的游戲產(chǎn)業(yè)在杭州也有較大進展。全國電子商務企業(yè)數(shù)最多的是浙江。2016年浙江電子商務交易企業(yè)數(shù)12240家,其次是廣東11542家,再次是江蘇10008家,這些地區(qū)民營企業(yè)集聚,創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)比較活躍。
以電子商務和消費升級為代表的杭州,也是中國大眾創(chuàng)業(yè)比較成功的城市。電子商務公司和互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了大量就業(yè),也創(chuàng)造了大量高收入人群;ヂ(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)托起的房價,背后是新經(jīng)濟的興起與大眾創(chuàng)業(yè)的蓬勃發(fā)展。近年來杭州已經(jīng)躋身“1.5”線城市,無論是基礎設施建設,還是企業(yè)的活力方面,杭州具有較大優(yōu)勢。杭州在G20之后國際形象得到提升,再加上城市宜居性,綜合來看杭州房地產(chǎn)仍有較大潛力。
大數(shù)據(jù)先發(fā)優(yōu)勢與貴陽房地產(chǎn)
作為一個后發(fā)的西部地區(qū),貴州省會貴陽具有大數(shù)據(jù)交易中心的先發(fā)優(yōu)勢。2015年4月掛牌成立的貴陽大數(shù)據(jù)交易中心,是中國乃至全球第一家大數(shù)據(jù)交易所。截至2017年9月,交易所交易額累積突破1億元,交易框架協(xié)議近3億元,大數(shù)據(jù)交易所發(fā)展會員超1500家,可交易數(shù)據(jù)產(chǎn)品近4000個,可交易的數(shù)據(jù)總量超150 PB,引領中國大數(shù)據(jù)交易產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
隨著大數(shù)據(jù)應用的推廣,大數(shù)據(jù)將帶動大批就業(yè)和人口流入。大數(shù)據(jù)相關的新產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生,區(qū)域上也會帶動貴安新區(qū)及周邊城市的發(fā)展。
貴陽房地產(chǎn)仍處于去庫存階段,房地產(chǎn)投資目前保持平穩(wěn)。從貴陽房地產(chǎn)投資來看,2016年貴陽房地產(chǎn)投資2149億元,是2011年投資額的2.46倍,2010年-2013年房地產(chǎn)高速投資之后,2014年開始維持相對較高水平,近兩年投資總額相對穩(wěn)定,但投資增速大幅下滑。由于身處西部,貴陽房地產(chǎn)庫存較高,價格2015年有所上漲,但增幅相對平穩(wěn)。
特色小鎮(zhèn)和新產(chǎn)業(yè)集群
2016年7月,住建部、發(fā)改委、財政部聯(lián)合發(fā)布《關于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》,提出2020年之前,將培育1000個特色小鎮(zhèn),并先后于2016年10月和2017年8月相繼公布了第一批127個特色小鎮(zhèn)和第二批276個小鎮(zhèn)具體名單。
特色小鎮(zhèn)建設的基礎是特色小鎮(zhèn)里面的產(chǎn)業(yè)集群。特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展是前提,人力資本流入是支柱。一方面一線城市的高房價和高生活成本,使得以往“孔雀東南飛”的跨省流動,變成東部地區(qū)人口返回中西部城市。另一方面近年來中西部城市發(fā)展速度較快,無論是城市基礎設施,還是工資水平都有較大提高,人口回流為特色小鎮(zhèn)的發(fā)展提供的保障和支撐。
智能制造產(chǎn)業(yè)鏈下的地產(chǎn)機遇
《中國制造 2025》規(guī)劃中提出,要把智能制造作為信息化與工業(yè)化深度融合的主攻方向,智能機器制造是關鍵。近幾年中國工業(yè)機器人和智能制造發(fā)展迅猛:2015年全球工業(yè)機器人銷量25.37萬臺,中國6.86萬臺,占全球的27%,僅次于歐洲20%的比重。隨著智能制造的不斷推動,工業(yè)機器人應用空間廣闊。
沈陽正在經(jīng)歷鳳凰涅盤,從重工業(yè)房地產(chǎn)支柱向智慧產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。沈陽在重工業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型方面面臨較多困難,GDP增速在全國排名比較靠后。憑借重工業(yè)基礎,近年來沈陽走上了由重工業(yè)向智慧產(chǎn)業(yè)和智能產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的路子。
沈陽2016年著手建立智慧產(chǎn)業(yè)園,計劃用地800余畝,建設55萬平方米工業(yè)廠房及附屬建筑,投資總額40億元。沈陽市政府確定渾南區(qū)、鐵西區(qū)和沈北新區(qū)等三個區(qū)域建設機器人產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
佛山高端制造走在全國前列,近年來在智能制造方面也取得較大進展。佛山機器人產(chǎn)業(yè)鏈主要有三條:一是智能裝備產(chǎn)業(yè),以陶瓷機械、鋁型材機機械、照明設備、家電裝備、電子裝備等為重點,傳統(tǒng)裝備和機器人技術有效對接;二是圍繞佛山機器人產(chǎn)業(yè)鏈的關鍵環(huán)節(jié),重點面向國內(nèi)實力較強和已在國內(nèi)設立辦事機構(gòu)但尚未完成在中國布局的國際知名企業(yè);三是推進機器人產(chǎn)業(yè)基地建設,構(gòu)建產(chǎn)業(yè)支撐體系。
2017年9月佛山市政府頒布《佛山市推動機器人應用及產(chǎn)業(yè)發(fā)展扶持方案(2018-2020年)(征求意見稿)》,2018年-2020年,佛山市級財政擬設立專項扶持資金,每年安排1.3億元,用于推動機器人應用及產(chǎn)業(yè)發(fā)展。規(guī)劃到2020年底,累計新增超過600家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)應用機器人,機器人及智能裝備產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值突破1200億元,年均增長15%以上。
目前佛山共有322家智能制造型企業(yè),其中39家智能制造企業(yè)年產(chǎn)值超億元。2016年佛山市核心裝備制造業(yè)的產(chǎn)值達600億元,智能制造產(chǎn)值超過1000億元。
蕭山機器人小鎮(zhèn)建設為當?shù)胤康禺a(chǎn)去庫存帶來契機。蕭山機器人小鎮(zhèn)已引入多家機器人投資公司,立足于研發(fā)設計、科技孵化、生產(chǎn)制造、展示展覽、工程服務、旅游體驗、總部經(jīng)濟、論壇會務和娛樂休閑等多元化功能,也成功引進日本和瑞士機器人生產(chǎn)和銷售公司。
此外,政府給與大力支持:蕭山開發(fā)區(qū)分別設立了5億元產(chǎn)業(yè)發(fā)展引導基金、5億元創(chuàng)業(yè)投資基金和5億元產(chǎn)業(yè)投資項目財政貼息資金,并且將以全省機器人產(chǎn)業(yè)引導基金為母基金設立蕭山子基金,專門投資機器人關聯(lián)產(chǎn)品研發(fā)生產(chǎn)的企業(yè),引導推動國內(nèi)外社會資金向機器人產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)創(chuàng)新科技產(chǎn)品增加投入,實現(xiàn)金融與機器人產(chǎn)業(yè)融合,新產(chǎn)業(yè)與當?shù)胤康禺a(chǎn)的良性循環(huán)。
蕭山房地產(chǎn)2011年以來一直處于可售面積遠遠高于已售面積的情形,即房地產(chǎn)庫存過高,存在房地產(chǎn)庫存過剩的情形。2015年之前是典型的三四線高庫存地區(qū)。不過2015年底開始可售面積與已售面積之間的缺口開始縮小。蕭山機器人產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設一方面是房地產(chǎn)去庫存的重要時機,也為房地產(chǎn)為支柱向新經(jīng)濟為支柱的轉(zhuǎn)變創(chuàng)造了條件。
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