上仙的個(gè)人空間

最近收到很多關(guān)于房?jī)r(jià)的提問，感覺很多人因?yàn)楦鞣N原因不再買房后，發(fā)現(xiàn)炒股虧，買基金虧，p2p不敢買，私募看不懂，股權(quán)沒門路，海外投資限制多，只好現(xiàn)金為王，買買貨基或者銀行理財(cái)，但是跑不過6%的實(shí)際通脹率，資產(chǎn)只能負(fù)增長(zhǎng)，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，很多人又回到了房地產(chǎn)的老路上，要不要買房？去哪兒買房？啥時(shí)候買房？
最近有很多的信號(hào)，讓這個(gè)市場(chǎng)非常雜亂，貓哥來跟大家一一梳理：
01
地王在崩潰
地王是土地招拍掛政策下的極端產(chǎn)物，以前意味著實(shí)力，現(xiàn)在比較糾結(jié)。
2016年堪稱“地王年”，全年產(chǎn)生了超340宗單、總價(jià)地王，據(jù)CRIC近期統(tǒng)計(jì)，目前50宗地塊中有43宗尚未入市，其中包含15宗未開工，27宗已開工未開售的項(xiàng)目。
地王項(xiàng)目的開發(fā)速度非常緩慢原因有三：
❶ 地王地塊一般都處于房?jī)r(jià)較高的核心一、二線城市，這些城市基本也是2017年政府“控房?jī)r(jià)”的重點(diǎn)區(qū)域，交易受限；
❷ “限價(jià)”甚至直逼地王項(xiàng)目拿地樓面價(jià)，當(dāng)前入市必然虧本。比如東莞頤和翡翠花園為例，雖然目前處于已開工狀態(tài)，但預(yù)計(jì)2018年5月才會(huì)入市銷售，目前區(qū)域限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為20000元/平米，遠(yuǎn)低于房企拿地樓面價(jià)25264元/平米。
❸ 融資門檻提升、限購(gòu)限貸等調(diào)控政策使得房企資金回籠的速度變慢，所以部分房企也選擇延緩地王項(xiàng)目入市。

看看上表會(huì)發(fā)現(xiàn)，很多項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)倒掛了，以前預(yù)期的高收益項(xiàng)目現(xiàn)在讓大家糾結(jié)，怎么辦？揮淚甩賣、轉(zhuǎn)讓都是可能的，現(xiàn)在大家都在硬挺著，其實(shí)都在賭！賭政策會(huì)變寬松，但結(jié)果難言樂觀。
02
賣地收入4萬億，要?jiǎng)?chuàng)新高！
2017年的地王少了，但政府賣地的收入要?jiǎng)?chuàng)新高。
今年前11個(gè)月，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入41390億元，同比增長(zhǎng)35.3%。如不出意11月北京土地住宅溢價(jià)率跌到了8%外，2017年全國(guó)土地出讓收入將超過2014年的4.29萬億元，創(chuàng)下歷史新高。

這其中有兩個(gè)特點(diǎn)值得關(guān)注：
❶ 政府的土地供應(yīng)量明顯增加，特別是其中限價(jià)房與租賃房等供應(yīng)增加，將對(duì)2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來明顯影響。比如北京，商品房住宅供應(yīng)土地量是2016年的7倍；
❷ 土地出讓溢價(jià)率走低，土地出讓溢價(jià)率的高低是判斷土地市場(chǎng)熱度的一個(gè)主要指標(biāo)，今年以來，主要城市的土地出讓溢價(jià)率呈現(xiàn)逐漸走低趨勢(shì)。北京全年平均住宅溢價(jià)率是26%，但11月北京土地住宅溢價(jià)率只有8%，很多地塊的溢價(jià)率都接近底價(jià)。
貓哥認(rèn)為這種變化體現(xiàn)了地產(chǎn)商對(duì)政策走勢(shì)的判斷發(fā)生了很大轉(zhuǎn)變，上半年貓哥跟很多地產(chǎn)商交流，主流觀點(diǎn)認(rèn)為這次調(diào)控不過是延續(xù)以往歷次調(diào)控，只是力度更大、時(shí)間更長(zhǎng)而已，準(zhǔn)備好過冬的糧食，不耽誤以后賺大錢。所以都在使勁買地，增加生產(chǎn)資料。但最近隨著“房住不炒”這個(gè)理念在各個(gè)主流渠道的傳播，最近他們都覺得“房地產(chǎn)行業(yè)真要變天了”。
有兩個(gè)顯著的標(biāo)志性事件：
❶ 萬科的郁亮最近喊話“萬科作為開發(fā)商的時(shí)代結(jié)束了”；
❷ 恒大1500萬年薪請(qǐng)任澤平做智庫(kù)；
貓哥看了很多評(píng)論，很多鍵盤俠上來就是蠢啊笨啊。實(shí)在不理解這些人的自大狂是怎么修煉的，這些大佬，駕馭資產(chǎn)的能力、管理公司的能力、信息的通道、人脈，無論哪項(xiàng)都是普通人想象不到的，做出這些調(diào)整，一句話解釋，就是因?yàn)樘少嵉哪甏�結(jié)束了，總有人能得風(fēng)氣之先。
03
地產(chǎn)商錢緊，很多人是過不了冬的
很多公司是不太理解這些轉(zhuǎn)變的，有些2017年不斷買地的公司，在今年冬天到來的時(shí)候感覺到了寒冷。
近期各種金融渠道中找錢的地產(chǎn)商不少，因?yàn)樵絹碓蕉嗟钠髽I(yè)意識(shí)到，買地、建投成本不低，而銷售沒有想象中樂觀，而且，這個(gè)局面還不知道要多久，所以做好資金準(zhǔn)備是當(dāng)務(wù)之急，但是銀監(jiān)會(huì)、上交所、深交所、發(fā)改委等部門陸續(xù)發(fā)出新的政策，嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，信貸環(huán)境持續(xù)緊縮，包括嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、競(jìng)買土地需使用自有資金、控制房企公司債發(fā)行審核等等。
所以融資成本驟升。
2017年前11月108家房企融資總額為10014億元，同比下降4%，占2016年融資總量的90%，預(yù)計(jì)全年融資總額相較于2016年持平或有小幅下滑。但如果去掉中國(guó)恒大和陽(yáng)光城，其余超半數(shù)企業(yè)融資總量較2016年大幅下降31%。

在以前的融資方式逐步收緊斷流之后，海外融資、證券化等方式所占的比例迅速上升，但未來三年，中小房企面臨的壓力更加明顯，一旦融資不暢，為了生存，可能采用以下幾種方式：
❶ 虧本也要咬牙賣；
❷ 偷工減料，最大程度節(jié)省成本賣；
❸ 能退就退，退不了就爭(zhēng)取改規(guī)劃，提高容積率，降低樓面價(jià)；
❹ 盡力拖著不賣，等待下一個(gè)周期來臨。
04
任志強(qiáng)不敢預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)
第四個(gè)信號(hào)就是一直唱多的任大炮，不敢再預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)了。
他原話是這么說的：
“就房?jī)r(jià)來說，大部分是非良性循環(huán)關(guān)系。即當(dāng)市場(chǎng)處于低潮的時(shí)候，政府采取了一些啟動(dòng)（刺激）措施，然后（市場(chǎng)）開始進(jìn)入瘋狂的階段，然后再開始調(diào)控，調(diào)控完了之后又進(jìn)入低潮，然后再啟動(dòng)，再調(diào)控，這是歷史上的宏觀政策，大多數(shù)這樣循環(huán)和重復(fù)。因此，房?jī)r(jià)一定在一定的階段里面進(jìn)入瘋狂，然后低潮，然后再啟動(dòng)。這次沒有人知道會(huì)不會(huì)再啟動(dòng)了�！�
結(jié)合他早幾天的發(fā)言更能體會(huì)他的意思：
房地產(chǎn)領(lǐng)域是非市場(chǎng)化的，決定房屋價(jià)格的是政策。政府計(jì)劃著土地的供給，政府審批著房?jī)r(jià)，政府決定著交易的權(quán)利，政府控制著網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)，政府決定著房?jī)r(jià)的漲幅，政府決定著收入的增長(zhǎng)，同時(shí)政府也決定著利率和稅收。
所以再拿交易數(shù)據(jù)做市場(chǎng)預(yù)測(cè)就顯得太天真了。
行業(yè)把這一次的大調(diào)整命名為“二次房改”，跟二十年前啟動(dòng)的房改政策做對(duì)應(yīng)，二十年前沒有人預(yù)計(jì)到幾天的局面，今天也預(yù)測(cè)不了今后的房?jī)r(jià)到底怎么走。
05
一個(gè)城市同年買房，為什么一個(gè)賺20%，一個(gè)虧20%？
貓哥有兩個(gè)朋友，都在今年買了北京的房子，結(jié)果很不同，一個(gè)掙了20%，一個(gè)虧了20%。
差別在于，一個(gè)是找關(guān)系買了新房，房?jī)r(jià)不是小區(qū)房屋的單一價(jià)格，它還錨定周邊有同類公用資源的小區(qū)價(jià)格，很多限價(jià)的城市新房二手房?jī)r(jià)格倒掛，買到即賺，之前南京上萬個(gè)富豪連夜排隊(duì)買房原因也是同樣的；
而另一個(gè)朋友因?yàn)橘I的是二手房，高位接盤，所以看起來現(xiàn)在的售價(jià)比他買房時(shí)便宜了不少，顯然他的房子買貴了。
這個(gè)對(duì)比展示出目前市場(chǎng)的復(fù)雜性。
▌2018年適合房屋買賣嗎？
不適合。
看完以上的文字，你是不是會(huì)想起轉(zhuǎn)投恒大的任澤平的判斷：2019年、2020年買房。
貓哥還沒他這么樂觀，因?yàn)閷?duì)這個(gè)市場(chǎng)有決定性作用的若干政策還在醞釀中，比如租賃市場(chǎng)到底會(huì)怎樣？長(zhǎng)效機(jī)制到底是啥？限購(gòu)限貸限價(jià)政策接下來怎么走？房產(chǎn)稅怎么收？……
還是等等看吧。
▌閑錢干什么？
劉士余還在央行任上的時(shí)候，貓哥就和他很熟悉了，他的話你要仔細(xì)聽，這幾天，久不現(xiàn)身的他首提“資本市場(chǎng)強(qiáng)國(guó)說”，具體怎么整？不知道，應(yīng)該會(huì)漸次推開吧。
你是不是又想起了任澤平的建議：2018年炒股。