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三年后要收房產(chǎn)稅？有人盼房?jī)r(jià)跌，有人怕交不起稅，你怎么看？2017/12/21 8:57:14
三年后要收房產(chǎn)稅？有人盼房?jī)r(jià)跌，有人怕交不起稅，你怎么看？ 原創(chuàng) 大貓財(cái)經(jīng) 2017-12-20 16:56:46 
貓哥的朋友圈又被刷屏了。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅。
事情起因是這樣的。今天《人民日?qǐng)?bào)》第七版（理論版）刊發(fā)了財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷的一篇文章，提為《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度（認(rèn)真學(xué)習(xí)宣傳貫徹黨的十九大精神）》。一篇很好的文章，值得細(xì)細(xì)體會(huì)。
但有意思的是，所有人都只注意到了這一小段：“按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)’的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度�！�
以及這句“全面落實(shí)稅收法定原則。按照黨中央審議通過的《貫徹落實(shí)稅收法定原則的實(shí)施意見》的要求，新開征稅種，一律由法律進(jìn)行規(guī)范；將現(xiàn)行由國(guó)務(wù)院行政法規(guī)規(guī)范的稅種上升為由法律規(guī)范，同時(shí)廢止有關(guān)稅收條例。力爭(zhēng)在2019年完成全部立法程序，2020年完成‘落實(shí)稅收法定原則’的改革任務(wù)�！�
于是大家就根據(jù)上下文得出結(jié)論：2020年就要開征房地產(chǎn)稅了。
然后就是討論房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因此暴跌，手里有多套房子的人會(huì)不會(huì)因此拋售，到2020年買房能不能撿到大便宜。
總之，炸鍋了。
01
房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅一字之差，差別還是蠻大的
1
房地產(chǎn)稅
我們可以看作是關(guān)于房地產(chǎn)取得-流轉(zhuǎn)-保有三個(gè)環(huán)節(jié)的稅總和。各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的稅收課征一般是在這三個(gè)環(huán)節(jié)：
❶ 其中取得環(huán)節(jié)包括房地產(chǎn)用地取得、房地產(chǎn)開發(fā)等；
❷ 流轉(zhuǎn)主要指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承等；
❸ 保有指持續(xù)地持有房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。
三環(huán)節(jié)稅賦均衡是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的保證。在不同的國(guó)家、地區(qū)其名稱不盡相同，有的稱“物業(yè)稅” “不動(dòng)產(chǎn)稅”或“房地產(chǎn)稅”。
2
房產(chǎn)稅
狹義的房產(chǎn)稅是“個(gè)人住房房產(chǎn)稅”，是在上述3個(gè)環(huán)節(jié)里的“保有”，是對(duì)個(gè)人住房的所有者或使用者每年按財(cái)產(chǎn)評(píng)估值的一定比率征收稅款，是國(guó)際上常用的地方政府收入來源。
前者范圍很廣，具體的稅種很多；后者就是大家最關(guān)心的——自己手里的房要不要交稅，要交多少稅。
從字面上看，肖部長(zhǎng)所說的“房地產(chǎn)稅”更加側(cè)重的是針對(duì)房子保有環(huán)節(jié)所征收的稅種，就是向手里有房的人征收。如果開征的話，工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房都要交，按照“評(píng)估值”征收，同時(shí)“適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”。
減少建設(shè)、交易環(huán)節(jié)的稅，增加持有房子的稅。也就是降低“取得、流轉(zhuǎn)”的稅，增加“保有”的稅。
這對(duì)手里有多套房子的人來說，并不是什么好消息。
但具體影響，還是要等到征稅方案出臺(tái)和通過時(shí)候，才能知道。比如“評(píng)估值”如何確定？稅率多少？唯一自住房要不要征收？是人均超過多少平米才征收，還是一視同仁？不同省市的稅率是否相同？
貓哥研究了下，稅種應(yīng)該是在中央統(tǒng)一安排下，地方有更多自主權(quán)的稅種。很難做到全國(guó)一模一樣。因?yàn)楸本┮惶追康膬r(jià)錢和黑龍江雞西市的肯定不一樣，北京一般家庭人均30平米可能就不錯(cuò)了，可一些三四線城市可能手里有3、4套房。
所以，在官方?jīng)]有更多消息的情況下，大家猜也是瞎猜。
要知道，房地產(chǎn)稅的稅制改革已經(jīng)進(jìn)行了十幾年，從肖部長(zhǎng)還是副部長(zhǎng)時(shí)候就說“已成定局”：
隨著時(shí)光流逝，漸漸的人們就混淆了“房地產(chǎn)稅”和“房產(chǎn)稅”的區(qū)別。直到2010年重慶、上海陸續(xù)開征針對(duì)部分房產(chǎn)的房產(chǎn)稅才算是真正落地試點(diǎn)。
到了謝旭人部長(zhǎng)時(shí)代，就說要逐步推開：
貓哥要插一句話：每任財(cái)政部部長(zhǎng)都會(huì)就稅制改革問題在權(quán)威媒體的“理論版”發(fā)表文章，內(nèi)容廣泛，房地產(chǎn)稅一般只是其中一個(gè)小節(jié)。
但也是外界最關(guān)注的。
貓哥檢索了下，對(duì)個(gè)人住房開征房產(chǎn)稅的改革主要是針對(duì)1986年由國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，改革的主要方向是擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅范圍，由原來對(duì)城鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)性房屋和出租房屋征稅擴(kuò)大到對(duì)居民居住的個(gè)人住宅也要征稅，其次對(duì)住宅房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)、稅率、減免稅，征收方法等進(jìn)行改革。
這項(xiàng)改革是“十二五規(guī)劃”中財(cái)稅體制改革中的一項(xiàng)重要內(nèi)容�，F(xiàn)在已經(jīng)“十三五”了 。
很多人說“房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的一部分”，其實(shí)，從上面這個(gè)“新聞”可知，12年前就“成定局”的稅種，說了十幾年了，現(xiàn)在加快了落實(shí)速度。
原因很可能還是“房子是用來住的，不是用來炒的�！�
02
房產(chǎn)稅真正什么時(shí)候出臺(tái)？
根據(jù)肖部長(zhǎng)的文章，房地產(chǎn)稅里的“房產(chǎn)稅”可能是在2019年完成立法程序，2020年“完成改革任務(wù)”。
今年年初，國(guó)土部表示：“今年要鞏固不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作成果，力爭(zhēng)年底前所有市縣全部接入國(guó)家級(jí)信息平臺(tái)，全面實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)四統(tǒng)一�！�
國(guó)土部表示，2018年前，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。
一直有人說，房產(chǎn)稅未能全面開征的原因是“搞不清楚人們手里有多少套房”，所以一直有人認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記信息實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)、部分人可查詢等功能，這將是開征房產(chǎn)稅最重要的前提之一。
不過，國(guó)土部不動(dòng)產(chǎn)登記中心市場(chǎng)監(jiān)測(cè)處處長(zhǎng)盧靜認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)際上是在鼓勵(lì)和保護(hù)人們持有產(chǎn)業(yè)，其制度設(shè)計(jì)的初衷并未與開征房地產(chǎn)稅相掛鉤，更不是為了征收房地產(chǎn)稅。“雖然不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記客觀上有利于摸清房地產(chǎn)家底，為房地產(chǎn)稅的出臺(tái)奠定更為扎實(shí)的基礎(chǔ)，但是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記并不是開征房地產(chǎn)稅的必要環(huán)節(jié)和條件�！�
那么，在時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，房產(chǎn)稅開征的信號(hào)是什么呢？
讓我們聽聽任志強(qiáng)怎么說。在之前的一次采訪里，任志強(qiáng)說：
中國(guó)有沒有房產(chǎn)稅？有，1951年的時(shí)候，內(nèi)政部下達(dá)了一個(gè)實(shí)行房產(chǎn)稅的命令，這個(gè)命令到文革以后，到1986年又重新做了一次修改，就是現(xiàn)在執(zhí)行的暫行條例（《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》）。
根據(jù)暫行條例，是對(duì)居民住房免征房產(chǎn)稅，而不是說中國(guó)沒有房地產(chǎn)稅，只是對(duì)住宅部分，不用收。
因?yàn)閺?1951年起，對(duì)非住宅部分的房產(chǎn)稅做了四次剝離。
第一次剝離大概是1954-1956年期間，有了工商稅，這個(gè)之前是沒有工商稅的，工商稅是從房地產(chǎn)稅中剝離出來的一種稅；
第二個(gè)剝離是教育附加和城市維護(hù)事業(yè)稅，也是從原有的房地產(chǎn)稅中剝離出來的；
第三個(gè)是我們后來增加的土地使用稅以及耕地占用費(fèi)，這兩項(xiàng)也是。
換句話說，要想實(shí)行房產(chǎn)稅，最少應(yīng)該把從過去房地產(chǎn)稅中剝離出來的 4-5種稅先取消，為什么物業(yè)費(fèi)不叫房地產(chǎn)稅，就是想回避過去從房地產(chǎn)稅中剝離出來的好幾個(gè)稅種。
因此大家不用關(guān)心房地產(chǎn)稅什么時(shí)候出臺(tái)，只用關(guān)心那幾個(gè)從房地產(chǎn)稅中剝離出來的稅種什么時(shí)候取消，那邊取消了這邊就要收了，那邊如果不取消， 再怎么吵吵房地產(chǎn)稅也出不了臺(tái)。
03
房地產(chǎn)稅能降房?jī)r(jià)嗎？
相信大家關(guān)心房產(chǎn)稅，也不是想看看國(guó)家收了多少稅，而是想知道，房產(chǎn)稅能不能降房?jī)r(jià)。
貓哥說了不算，就看看大咖們?cè)趺凑f：
原國(guó)家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)許善達(dá)：
那么多有房產(chǎn)稅的國(guó)家，沒有一個(gè)經(jīng)濟(jì)體或者國(guó)家是因?yàn)檎髁朔慨a(chǎn)稅房?jī)r(jià)就能夠抑制住。
胡祖六和哈繼銘這兩個(gè)曾在國(guó)際組織工作的專家的研究結(jié)果表明：
沒有一個(gè)國(guó)家或者經(jīng)濟(jì)體是靠房產(chǎn)稅能夠把住房?jī)r(jià)格抑制住的。上海、重慶都收了房產(chǎn)稅，上海房?jī)r(jià)上漲，重慶房?jī)r(jià)上漲，也沒有比別的地方漲的就小了。中國(guó)的經(jīng)驗(yàn)和國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)證明了房產(chǎn)稅沒有抑制房?jī)r(jià)的功能。不能期望房產(chǎn)稅在這方面發(fā)揮多大作用。
任志強(qiáng)：
美國(guó)的房地產(chǎn)稅最高的是紐約，大概6％，911之前大概 2％不到，因?yàn)?11 提到了4％，后來又提到了6％，但是紐約房?jī)r(jià)也是美國(guó)最高的，從美國(guó)開始征收房地產(chǎn)稅，如果房?jī)r(jià)指數(shù)為100的話，現(xiàn)在大概是312，房產(chǎn)稅對(duì)抑制房?jī)r(jià)沒有任何作用。
幾位大佬都說不能降房?jī)r(jià)。但也有人不完全同意，比如：
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)就認(rèn)為：
“對(duì)于多套住房持有行為進(jìn)行干預(yù)。換而言之,能夠有效地引導(dǎo)購(gòu)房預(yù)期。能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)上漲起到一定的抑制作用，征稅背后,勢(shì)必會(huì)對(duì)各類需求進(jìn)行管制，這樣部分熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)項(xiàng)目的炒作現(xiàn)象會(huì)減少，相應(yīng)地房?jī)r(jià)上漲的壓力也會(huì)減少�！�
04
要交稅了，你會(huì)買哪里的房子？
說實(shí)在的，關(guān)于房子和房?jī)r(jià)，貓哥已經(jīng)說了很多。每次看到“要變天了！”、“驚爆”等之類的標(biāo)題都很無語。但畢竟，房子基本上是一個(gè)家庭最重要最大的資產(chǎn)配置了，什么時(shí)候買，在哪買，要投資的話在哪買都是大熱點(diǎn)話題。
所以房地產(chǎn)稅新聞一出，又是各種“變天”標(biāo)題了。
尤其是在北上廣深的朋友，買房了的擔(dān)心要貶值了要被套牢了，沒買的可能竊喜準(zhǔn)備什么時(shí)候“抄底”。中國(guó)人愛房子是愛得深沉�；久枯喺叱雠_(tái)了，大家首先想到的就是——房子。
如此愛房子愛得深沉的民族，真是源源不斷的潛在購(gòu)買力。
其實(shí)，最近對(duì)北京影響最大的還是今年供地規(guī)模是去年的7倍，未來兩三年，總共將有6-7萬套新房入市。不過其中多數(shù)是共有產(chǎn)權(quán)房、限價(jià)房、公租房。
也屬于對(duì)過去供地不足的“補(bǔ)庫(kù)存”，因?yàn)楸本┈F(xiàn)在新房的庫(kù)存已經(jīng)不足。
那么，未來房地產(chǎn)的大趨勢(shì)是什么呢？如果全國(guó)普遍開征稅，哪里的房子最保值？
讓我們繼續(xù)看看許善達(dá)在接受鳳凰財(cái)經(jīng)的專訪時(shí)怎么說：
許善達(dá)：房產(chǎn)稅沒有（降房?jī)r(jià)）這功能，如果有這功能，那上海也應(yīng)該房?jī)r(jià)不漲。我覺得房?jī)r(jià)漲不漲，一線城市，最主要的在于供給。
中國(guó)跟發(fā)達(dá)國(guó)家有一個(gè)區(qū)別。發(fā)達(dá)國(guó)家不同城市，不同地方政府的收入是比較均等化的。因此這些政府提供的公共服務(wù)均等化程度相對(duì)是比較好的。所以你看像美國(guó)、歐洲的城市可以用星羅棋布來反映，特別大的公司比如可口可樂在一個(gè)鎮(zhèn)上，大眾汽車公司也是大公司在朗堡，一個(gè)鎮(zhèn)上。它為什么不到首都去？為什么不到一個(gè)大城市？因?yàn)樗墓卜⻊?wù)水平是比較均等的。
中國(guó)的情況跟歐洲和美國(guó)發(fā)達(dá)國(guó)家來比有一個(gè)特別大的區(qū)別，就中國(guó)不同層級(jí)的政府的財(cái)政資源差別特別大。因此，越上層的政府，它的財(cái)政資源越雄厚，因此它能夠提供更好的公共服務(wù)。而基層的政府，小的城市甚至是縣城、鎮(zhèn)沒有那么多公共財(cái)政資源，它不能提供那么好的公共服務(wù)。
在中國(guó)這樣一個(gè)格局沒有重大改變之前，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的收入就要提高，人們的收入提高以后，人們一定要追求更好的公共服務(wù)。比如山西小煤礦的煤礦主，挖煤賺了錢他在北京買房子，為什么呢？老人看病，在北京條件好，在山西那個(gè)村、那個(gè)鄉(xiāng)、那個(gè)縣甚至太原市里面，都不如北京看病條件好。小孩念書他愿意在北京念書。包括一些文化，很多的公共服務(wù)，他以前沒有錢沒有辦法，現(xiàn)在實(shí)際上在困難的基層，村里面，鄉(xiāng)里面，還住著很多人，他們不是不想享受這個(gè)好的公共服務(wù)，他沒有錢。
但是他一旦有了錢，他就要追求更好的公共服務(wù)，因?yàn)楣卜⻊?wù)嘛，醫(yī)院，我也可以去看，你也可以去看，但你在那個(gè)村里面，你想看你沒有那個(gè)醫(yī)院。所以這樣的一種格局就會(huì)造成中國(guó)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，隨著人們收入提高，就整個(gè)咱說相對(duì)收入高的群體，就有一個(gè)從基層向上層政府范圍流動(dòng)的一個(gè)趨勢(shì)。所以這個(gè)是中國(guó)特色，所以我覺得這一點(diǎn)在我們的公共服務(wù)均等化沒有重大改進(jìn)之前，這個(gè)趨勢(shì)是不會(huì)改變的。
因此，北京也好，上海也好，包括一些二線城市，為什么2015年底說房地產(chǎn)要去庫(kù)存，那時(shí)候還沒有提什么一二三四線城市，就是說房地產(chǎn)行業(yè)要去庫(kù)存。到了2016年再說去庫(kù)存，提法就有變化了，一二線城市沒有去庫(kù)存的問題，要增加土地供給量。
而去庫(kù)存主要是三四線城市。為什么呢？因?yàn)槲艺J(rèn)為一二線城市永遠(yuǎn)不會(huì)供給量過剩，不存在庫(kù)存多了賣不掉這個(gè)問題，除非中國(guó)經(jīng)濟(jì)崩潰，人們錢都沒了，造成那樣一種格局。但那種格局是不會(huì)出現(xiàn)的，中國(guó)不管增長(zhǎng)速度快慢，一定是一個(gè)往上走的趨勢(shì)。
所以我覺得這個(gè)趨勢(shì)還是繼續(xù)這么走的話，那怎么可能出現(xiàn)一二線城市房?jī)r(jià)（一直）下降呢？
很可能，如果稅收的太重，人們就會(huì)拋掉人口凈流入少乃至凈流出地方的房子，轉(zhuǎn)而持有“核心城市”的房產(chǎn)，畢竟這些城市的房子不愁沒有人來接。
但不管怎么樣，好好掙錢吧，不然，即使有抄底的機(jī)會(huì)，你沒錢，一樣只能是看看。
貓哥的朋友圈又被刷屏了。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅。
事情起因是這樣的。今天《人民日?qǐng)?bào)》第七版（理論版）刊發(fā)了財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷的一篇文章，提為《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度（認(rèn)真學(xué)習(xí)宣傳貫徹黨的十九大精神）》。一篇很好的文章，值得細(xì)細(xì)體會(huì)。
但有意思的是，所有人都只注意到了這一小段：“按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)’的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度�！�
以及這句“全面落實(shí)稅收法定原則。按照黨中央審議通過的《貫徹落實(shí)稅收法定原則的實(shí)施意見》的要求，新開征稅種，一律由法律進(jìn)行規(guī)范；將現(xiàn)行由國(guó)務(wù)院行政法規(guī)規(guī)范的稅種上升為由法律規(guī)范，同時(shí)廢止有關(guān)稅收條例。力爭(zhēng)在2019年完成全部立法程序，2020年完成‘落實(shí)稅收法定原則’的改革任務(wù)�！�
于是大家就根據(jù)上下文得出結(jié)論：2020年就要開征房地產(chǎn)稅了。
然后就是討論房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因此暴跌，手里有多套房子的人會(huì)不會(huì)因此拋售，到2020年買房能不能撿到大便宜。
總之，炸鍋了。
01
房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅一字之差，差別還是蠻大的
1
房地產(chǎn)稅
我們可以看作是關(guān)于房地產(chǎn)取得-流轉(zhuǎn)-保有三個(gè)環(huán)節(jié)的稅總和。各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的稅收課征一般是在這三個(gè)環(huán)節(jié)：
❶ 其中取得環(huán)節(jié)包括房地產(chǎn)用地取得、房地產(chǎn)開發(fā)等；
❷ 流轉(zhuǎn)主要指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承等；
❸ 保有指持續(xù)地持有房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。
三環(huán)節(jié)稅賦均衡是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的保證。在不同的國(guó)家、地區(qū)其名稱不盡相同，有的稱“物業(yè)稅” “不動(dòng)產(chǎn)稅”或“房地產(chǎn)稅”。
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房產(chǎn)稅
狹義的房產(chǎn)稅是“個(gè)人住房房產(chǎn)稅”，是在上述3個(gè)環(huán)節(jié)里的“保有”，是對(duì)個(gè)人住房的所有者或使用者每年按財(cái)產(chǎn)評(píng)估值的一定比率征收稅款，是國(guó)際上常用的地方政府收入來源。
前者范圍很廣，具體的稅種很多；后者就是大家最關(guān)心的——自己手里的房要不要交稅，要交多少稅。
從字面上看，肖部長(zhǎng)所說的“房地產(chǎn)稅”更加側(cè)重的是針對(duì)房子保有環(huán)節(jié)所征收的稅種，就是向手里有房的人征收。如果開征的話，工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房都要交，按照“評(píng)估值”征收，同時(shí)“適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”。
減少建設(shè)、交易環(huán)節(jié)的稅，增加持有房子的稅。也就是降低“取得、流轉(zhuǎn)”的稅，增加“保有”的稅。
這對(duì)手里有多套房子的人來說，并不是什么好消息。
但具體影響，還是要等到征稅方案出臺(tái)和通過時(shí)候，才能知道。比如“評(píng)估值”如何確定？稅率多少？唯一自住房要不要征收？是人均超過多少平米才征收，還是一視同仁？不同省市的稅率是否相同？
貓哥研究了下，稅種應(yīng)該是在中央統(tǒng)一安排下，地方有更多自主權(quán)的稅種。很難做到全國(guó)一模一樣。因?yàn)楸本┮惶追康膬r(jià)錢和黑龍江雞西市的肯定不一樣，北京一般家庭人均30平米可能就不錯(cuò)了，可一些三四線城市可能手里有3、4套房。
所以，在官方?jīng)]有更多消息的情況下，大家猜也是瞎猜。
要知道，房地產(chǎn)稅的稅制改革已經(jīng)進(jìn)行了十幾年，從肖部長(zhǎng)還是副部長(zhǎng)時(shí)候就說“已成定局”：
隨著時(shí)光流逝，漸漸的人們就混淆了“房地產(chǎn)稅”和“房產(chǎn)稅”的區(qū)別。直到2010年重慶、上海陸續(xù)開征針對(duì)部分房產(chǎn)的房產(chǎn)稅才算是真正落地試點(diǎn)。
到了謝旭人部長(zhǎng)時(shí)代，就說要逐步推開：
貓哥要插一句話：每任財(cái)政部部長(zhǎng)都會(huì)就稅制改革問題在權(quán)威媒體的“理論版”發(fā)表文章，內(nèi)容廣泛，房地產(chǎn)稅一般只是其中一個(gè)小節(jié)。
但也是外界最關(guān)注的。
貓哥檢索了下，對(duì)個(gè)人住房開征房產(chǎn)稅的改革主要是針對(duì)1986年由國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，改革的主要方向是擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅范圍，由原來對(duì)城鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)性房屋和出租房屋征稅擴(kuò)大到對(duì)居民居住的個(gè)人住宅也要征稅，其次對(duì)住宅房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)、稅率、減免稅，征收方法等進(jìn)行改革。
這項(xiàng)改革是“十二五規(guī)劃”中財(cái)稅體制改革中的一項(xiàng)重要內(nèi)容�，F(xiàn)在已經(jīng)“十三五”了 。
很多人說“房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的一部分”，其實(shí)，從上面這個(gè)“新聞”可知，12年前就“成定局”的稅種，說了十幾年了，現(xiàn)在加快了落實(shí)速度。
原因很可能還是“房子是用來住的，不是用來炒的�！�
02
房產(chǎn)稅真正什么時(shí)候出臺(tái)？
根據(jù)肖部長(zhǎng)的文章，房地產(chǎn)稅里的“房產(chǎn)稅”可能是在2019年完成立法程序，2020年“完成改革任務(wù)”。
今年年初，國(guó)土部表示：“今年要鞏固不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作成果，力爭(zhēng)年底前所有市縣全部接入國(guó)家級(jí)信息平臺(tái)，全面實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)四統(tǒng)一�！�
國(guó)土部表示，2018年前，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。
一直有人說，房產(chǎn)稅未能全面開征的原因是“搞不清楚人們手里有多少套房”，所以一直有人認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記信息實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)、部分人可查詢等功能，這將是開征房產(chǎn)稅最重要的前提之一。
不過，國(guó)土部不動(dòng)產(chǎn)登記中心市場(chǎng)監(jiān)測(cè)處處長(zhǎng)盧靜認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)際上是在鼓勵(lì)和保護(hù)人們持有產(chǎn)業(yè)，其制度設(shè)計(jì)的初衷并未與開征房地產(chǎn)稅相掛鉤，更不是為了征收房地產(chǎn)稅。“雖然不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記客觀上有利于摸清房地產(chǎn)家底，為房地產(chǎn)稅的出臺(tái)奠定更為扎實(shí)的基礎(chǔ)，但是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記并不是開征房地產(chǎn)稅的必要環(huán)節(jié)和條件�！�
那么，在時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，房產(chǎn)稅開征的信號(hào)是什么呢？
讓我們聽聽任志強(qiáng)怎么說。在之前的一次采訪里，任志強(qiáng)說：
中國(guó)有沒有房產(chǎn)稅？有，1951年的時(shí)候，內(nèi)政部下達(dá)了一個(gè)實(shí)行房產(chǎn)稅的命令，這個(gè)命令到文革以后，到1986年又重新做了一次修改，就是現(xiàn)在執(zhí)行的暫行條例（《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》）。
根據(jù)暫行條例，是對(duì)居民住房免征房產(chǎn)稅，而不是說中國(guó)沒有房地產(chǎn)稅，只是對(duì)住宅部分，不用收。
因?yàn)閺?1951年起，對(duì)非住宅部分的房產(chǎn)稅做了四次剝離。
第一次剝離大概是1954-1956年期間，有了工商稅，這個(gè)之前是沒有工商稅的，工商稅是從房地產(chǎn)稅中剝離出來的一種稅；
第二個(gè)剝離是教育附加和城市維護(hù)事業(yè)稅，也是從原有的房地產(chǎn)稅中剝離出來的；
第三個(gè)是我們后來增加的土地使用稅以及耕地占用費(fèi)，這兩項(xiàng)也是。
換句話說，要想實(shí)行房產(chǎn)稅，最少應(yīng)該把從過去房地產(chǎn)稅中剝離出來的 4-5種稅先取消，為什么物業(yè)費(fèi)不叫房地產(chǎn)稅，就是想回避過去從房地產(chǎn)稅中剝離出來的好幾個(gè)稅種。
因此大家不用關(guān)心房地產(chǎn)稅什么時(shí)候出臺(tái)，只用關(guān)心那幾個(gè)從房地產(chǎn)稅中剝離出來的稅種什么時(shí)候取消，那邊取消了這邊就要收了，那邊如果不取消， 再怎么吵吵房地產(chǎn)稅也出不了臺(tái)。
03
房地產(chǎn)稅能降房?jī)r(jià)嗎？
相信大家關(guān)心房產(chǎn)稅，也不是想看看國(guó)家收了多少稅，而是想知道，房產(chǎn)稅能不能降房?jī)r(jià)。
貓哥說了不算，就看看大咖們?cè)趺凑f：
原國(guó)家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)許善達(dá)：
那么多有房產(chǎn)稅的國(guó)家，沒有一個(gè)經(jīng)濟(jì)體或者國(guó)家是因?yàn)檎髁朔慨a(chǎn)稅房?jī)r(jià)就能夠抑制住。
胡祖六和哈繼銘這兩個(gè)曾在國(guó)際組織工作的專家的研究結(jié)果表明：
沒有一個(gè)國(guó)家或者經(jīng)濟(jì)體是靠房產(chǎn)稅能夠把住房?jī)r(jià)格抑制住的。上海、重慶都收了房產(chǎn)稅，上海房?jī)r(jià)上漲，重慶房?jī)r(jià)上漲，也沒有比別的地方漲的就小了。中國(guó)的經(jīng)驗(yàn)和國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)證明了房產(chǎn)稅沒有抑制房?jī)r(jià)的功能。不能期望房產(chǎn)稅在這方面發(fā)揮多大作用。
任志強(qiáng)：
美國(guó)的房地產(chǎn)稅最高的是紐約，大概6％，911之前大概 2％不到，因?yàn)?11 提到了4％，后來又提到了6％，但是紐約房?jī)r(jià)也是美國(guó)最高的，從美國(guó)開始征收房地產(chǎn)稅，如果房?jī)r(jià)指數(shù)為100的話，現(xiàn)在大概是312，房產(chǎn)稅對(duì)抑制房?jī)r(jià)沒有任何作用。
幾位大佬都說不能降房?jī)r(jià)。但也有人不完全同意，比如：
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)就認(rèn)為：
“對(duì)于多套住房持有行為進(jìn)行干預(yù)。換而言之,能夠有效地引導(dǎo)購(gòu)房預(yù)期。能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)上漲起到一定的抑制作用，征稅背后,勢(shì)必會(huì)對(duì)各類需求進(jìn)行管制，這樣部分熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)項(xiàng)目的炒作現(xiàn)象會(huì)減少，相應(yīng)地房?jī)r(jià)上漲的壓力也會(huì)減少�！�
04
要交稅了，你會(huì)買哪里的房子？
說實(shí)在的，關(guān)于房子和房?jī)r(jià)，貓哥已經(jīng)說了很多。每次看到“要變天了！”、“驚爆”等之類的標(biāo)題都很無語。但畢竟，房子基本上是一個(gè)家庭最重要最大的資產(chǎn)配置了，什么時(shí)候買，在哪買，要投資的話在哪買都是大熱點(diǎn)話題。
所以房地產(chǎn)稅新聞一出，又是各種“變天”標(biāo)題了。
尤其是在北上廣深的朋友，買房了的擔(dān)心要貶值了要被套牢了，沒買的可能竊喜準(zhǔn)備什么時(shí)候“抄底”。中國(guó)人愛房子是愛得深沉�；久枯喺叱雠_(tái)了，大家首先想到的就是——房子。
如此愛房子愛得深沉的民族，真是源源不斷的潛在購(gòu)買力。
其實(shí)，最近對(duì)北京影響最大的還是今年供地規(guī)模是去年的7倍，未來兩三年，總共將有6-7萬套新房入市。不過其中多數(shù)是共有產(chǎn)權(quán)房、限價(jià)房、公租房。
也屬于對(duì)過去供地不足的“補(bǔ)庫(kù)存”，因?yàn)楸本┈F(xiàn)在新房的庫(kù)存已經(jīng)不足。
那么，未來房地產(chǎn)的大趨勢(shì)是什么呢？如果全國(guó)普遍開征稅，哪里的房子最保值？
讓我們繼續(xù)看看許善達(dá)在接受鳳凰財(cái)經(jīng)的專訪時(shí)怎么說：
許善達(dá)：房產(chǎn)稅沒有（降房?jī)r(jià)）這功能，如果有這功能，那上海也應(yīng)該房?jī)r(jià)不漲。我覺得房?jī)r(jià)漲不漲，一線城市，最主要的在于供給。
中國(guó)跟發(fā)達(dá)國(guó)家有一個(gè)區(qū)別。發(fā)達(dá)國(guó)家不同城市，不同地方政府的收入是比較均等化的。因此這些政府提供的公共服務(wù)均等化程度相對(duì)是比較好的。所以你看像美國(guó)、歐洲的城市可以用星羅棋布來反映，特別大的公司比如可口可樂在一個(gè)鎮(zhèn)上，大眾汽車公司也是大公司在朗堡，一個(gè)鎮(zhèn)上。它為什么不到首都去？為什么不到一個(gè)大城市？因?yàn)樗墓卜⻊?wù)水平是比較均等的。
中國(guó)的情況跟歐洲和美國(guó)發(fā)達(dá)國(guó)家來比有一個(gè)特別大的區(qū)別，就中國(guó)不同層級(jí)的政府的財(cái)政資源差別特別大。因此，越上層的政府，它的財(cái)政資源越雄厚，因此它能夠提供更好的公共服務(wù)。而基層的政府，小的城市甚至是縣城、鎮(zhèn)沒有那么多公共財(cái)政資源，它不能提供那么好的公共服務(wù)。
在中國(guó)這樣一個(gè)格局沒有重大改變之前，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的收入就要提高，人們的收入提高以后，人們一定要追求更好的公共服務(wù)。比如山西小煤礦的煤礦主，挖煤賺了錢他在北京買房子，為什么呢？老人看病，在北京條件好，在山西那個(gè)村、那個(gè)鄉(xiāng)、那個(gè)縣甚至太原市里面，都不如北京看病條件好。小孩念書他愿意在北京念書。包括一些文化，很多的公共服務(wù)，他以前沒有錢沒有辦法，現(xiàn)在實(shí)際上在困難的基層，村里面，鄉(xiāng)里面，還住著很多人，他們不是不想享受這個(gè)好的公共服務(wù)，他沒有錢。
但是他一旦有了錢，他就要追求更好的公共服務(wù)，因?yàn)楣卜⻊?wù)嘛，醫(yī)院，我也可以去看，你也可以去看，但你在那個(gè)村里面，你想看你沒有那個(gè)醫(yī)院。所以這樣的一種格局就會(huì)造成中國(guó)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，隨著人們收入提高，就整個(gè)咱說相對(duì)收入高的群體，就有一個(gè)從基層向上層政府范圍流動(dòng)的一個(gè)趨勢(shì)。所以這個(gè)是中國(guó)特色，所以我覺得這一點(diǎn)在我們的公共服務(wù)均等化沒有重大改進(jìn)之前，這個(gè)趨勢(shì)是不會(huì)改變的。
因此，北京也好，上海也好，包括一些二線城市，為什么2015年底說房地產(chǎn)要去庫(kù)存，那時(shí)候還沒有提什么一二三四線城市，就是說房地產(chǎn)行業(yè)要去庫(kù)存。到了2016年再說去庫(kù)存，提法就有變化了，一二線城市沒有去庫(kù)存的問題，要增加土地供給量。
而去庫(kù)存主要是三四線城市。為什么呢？因?yàn)槲艺J(rèn)為一二線城市永遠(yuǎn)不會(huì)供給量過剩，不存在庫(kù)存多了賣不掉這個(gè)問題，除非中國(guó)經(jīng)濟(jì)崩潰，人們錢都沒了，造成那樣一種格局。但那種格局是不會(huì)出現(xiàn)的，中國(guó)不管增長(zhǎng)速度快慢，一定是一個(gè)往上走的趨勢(shì)。
所以我覺得這個(gè)趨勢(shì)還是繼續(xù)這么走的話，那怎么可能出現(xiàn)一二線城市房?jī)r(jià)（一直）下降呢？
很可能，如果稅收的太重，人們就會(huì)拋掉人口凈流入少乃至凈流出地方的房子，轉(zhuǎn)而持有“核心城市”的房產(chǎn)，畢竟這些城市的房子不愁沒有人來接。
但不管怎么樣，好好掙錢吧，不然，即使有抄底的機(jī)會(huì)，你沒錢，一樣只能是看看。
- 上仙
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