北大荒的個(gè)人空間

如果說房地產(chǎn)行業(yè)有什么共識(shí)的話，那三四線樓市有風(fēng)險(xiǎn)，房價(jià)上漲沒有可持續(xù)性絕對能得到絕大多數(shù)人的同意。
但是，三四線樓市的房價(jià)的確還在漲��！
2017年12月份的70城市數(shù)據(jù)中，只有6個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比下跌，它們分別是廣州、深圳、廈門、北海、贛州、蚌埠。
廣州深圳和廈門其實(shí)不用看了，它們的房價(jià)數(shù)據(jù)已經(jīng)不能代表市場行情。而在15個(gè)一線和熱門二線城市之外，除了北海、贛州和蚌埠之外，其他三線城市房價(jià)全部上漲。
即使是北海、贛州和蚌埠，下跌也可能只是暫時(shí)的，因?yàn)?017年這些城市漲得比較多，這次算是回踩一點(diǎn)罷了。

而20多天前首次提出縣城去庫存的概念，標(biāo)志三四線樓市進(jìn)入第二個(gè)階段。三四線樓市在內(nèi)部形成了一個(gè)輪動(dòng)效應(yīng)，這些城市的城區(qū)房價(jià)已經(jīng)漲了一年多了，接下來要輪到下面縣城的房價(jià)上漲了。
對于開發(fā)商來說，這是大大的好事。因?yàn)殚_發(fā)商在三四線城市只會(huì)賣房子不用考慮那么多的人口因素、升值潛力等，對他們來說，有利潤就好了。買地蓋房買房，效率快的一年就全搞定了，圈完錢走人即可，未來三四線城市房地產(chǎn)降溫跟他們又有多大關(guān)系呢？留下的只是大量持房待漲的購房者。

而對于大量的購房者來說，這卻不是什么好事，因?yàn)樗麄冑I了房子就等于為所在城市站隊(duì)，他們不可能像開發(fā)商那樣，把手中的房子一賣，輕輕揮一揮衣袖離開。絕大多數(shù)三四線城市都是新房成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二手房的，而且住房更新?lián)Q代非�？�，幾年前的房子，現(xiàn)在來看就已經(jīng)明顯不符合年輕人的居住需求了，它們沒有一二線城市類似學(xué)區(qū)那種強(qiáng)力附加值，這些房子只能自住，想轉(zhuǎn)手賣出去賺錢非常難。
所以你看，整個(gè)三四線樓市就像是一個(gè)明牌開始的斗地主牌局，大家都知道對方的牌型，勝負(fù)從一開始基本上就是已知的。雖然打不了幾局就要散場，但它有個(gè)最大的魔力，房價(jià)還在上漲。有了這個(gè)兜底，地方可以繼續(xù)賣地收錢，開發(fā)商借著房價(jià)上漲還可以賺一波，而作為購房者，雖然也擔(dān)心房子爛在手中，但架不住房價(jià)上漲啊，所以還會(huì)有人繼續(xù)買漲。這種糾結(jié)的心理，恐怕只有購房者自己清楚。

你有近期需求，可以買房，但從其實(shí)用不了多久，三四線樓市就將熄火。
國家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年新出生人口為1723萬，比2016年少63萬。這個(gè)數(shù)據(jù)的背后是年輕人口比例大幅減少。此外在經(jīng)濟(jì)增速從高速向中速甚至低速轉(zhuǎn)換過程中，社會(huì)將越來越固化，城市基本定格，人口繼續(xù)向大城市靠攏。
所以在城鎮(zhèn)化、老齡化、經(jīng)濟(jì)增速換擋的多重因素下，三四線城市年輕人口減少不僅表現(xiàn)在為人口自然增長率的下滑，更表現(xiàn)在因?yàn)槿丝诹鲃?dòng)導(dǎo)致的人口機(jī)械流失，所以三四線城市年輕人口減少的速度會(huì)比一二線快得多。
，2006-2016年，僅僅10年，部分省市 0-14歲人口減少近40%，目前還處在人口下滑的中場環(huán)節(jié)，三四線樓市就已經(jīng)面臨消化庫存的壓力，數(shù)據(jù)顯示，再過3-5年，新增年輕人口跌至低谷的時(shí)候，這些城市房地產(chǎn)面臨的壓力是非常沉重的。
上面是從人口層面來判斷的三四線樓市趨勢，即使從政策層面來看，你也會(huì)明白，現(xiàn)有刺激三四線城市的措施會(huì)很快退出。潮水退后，政策市沒了，年輕人少了，三四線樓市的拐點(diǎn)也就是到了。