大蘋果果的個人空間

盡管無數(shù)房地產(chǎn)專家一直不看好三四線城市的房產(chǎn)，過去的2017年，北京漫漫陰跌，大量三四線城市房價卻妖艷的大幅上漲，有的甚至翻了一番。
貓姐春節(jié)回到西部的四線城市老家，發(fā)現(xiàn)去年過年時房價僅4000元/平，但現(xiàn)在普遍漲到6000元-7000元/平。
在親戚們聚會的飯桌上，圍繞房子的討論較往年大幅提高，有兩三套房子的親戚喜笑顏開，只后悔自己以前買房買少了。
貓姐的其他同事也發(fā)現(xiàn)他們老家房價漲了許多。老家在石家莊的小李說，石家莊下面的五線縣城都一萬多了，六線鄉(xiāng)鎮(zhèn)正在奔萬，七線村莊還能在5000以下買到...
老家房價不斷上漲，不少人心思活動起來了。近日，安居客一份返鄉(xiāng)置業(yè)報告數(shù)據(jù)顯示，有近六成人群有回家買房的意愿，這些人群大多來自三四線城市，70%在一二線城市工作。
老家縣城的房子瘋漲起來，是價格到頭還是剛起步？ 三四線老家的房子還能買嗎？
01
老家房價暴漲的秘密
三四線城市一向沒有大量人口流入，也沒有很多產(chǎn)業(yè)支撐，房價已多年不漲，為何過去一年突然就暴漲了呢？ 這里面還有一個重要原因：政府的“去存庫”。
“去庫存”這個詞我們很熟悉了。但他們是如何去庫存的，估計大家都不太明白。貓姐發(fā)現(xiàn)，棚改是里面一個重要的推手。
2017年5月31日，中國政府網(wǎng)發(fā)布一個文件：《國務院關(guān)于開展第四次大督查的通知》，這個文件名字太普通，以致很多人都沒有注意到。
但這個通知對于去庫存有個重要表述：加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，推動庫存較大的三四線城市去庫存，推進600萬套棚戶區(qū)住房改造，繼續(xù)發(fā)展公租房等保障性住房，因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例，加快居住證制度全覆蓋情況。
專業(yè)人士看出了里面的門道：把棚戶區(qū)改造說是去庫存的手段，在中央、國務院的文件中還是首次。利用棚戶區(qū)改造去三四線城市庫存是已經(jīng)成為中央最新、最重要手段。
什么叫棚改？就是改造棚戶區(qū)，而棚戶區(qū)指城里面年久失修的危房片區(qū)。在近兩年中，棚改中出了有兩個重要專業(yè)名詞：PSL、棚改貨幣化。
►什么是PSL？
棚改要拆掉舊房，給拆遷戶們補償錢或新修房子，錢從哪里來？此前資金來源一直是一大難題。
后來，央行來解決錢的問題了。央行創(chuàng)設(shè)PSL（抵押補充貸款）工具，通過國開行等機構(gòu)發(fā)放棚改貸款。看不懂PSL這個專業(yè)名詞沒關(guān)系，你只要明白這是央行在放水就行。 這個工具創(chuàng)設(shè)之后，PSL增長曲線是這樣的。如圖：

PSL和各級財政撥款，是棚改的主要資金來源。
►什么是棚改貨幣化？
危房改造中產(chǎn)生了大量的拆遷，需要安置住戶，以前模式拆房還房。棚改貨幣化安置，就是拆一套房子，政府直接發(fā)錢給拆遷戶，你自個兒拿去買房吧。市場有了新資金，也產(chǎn)生了大量需求，大量的庫存房就這樣賣出去了。
近幾年來，棚改貨幣化安置得到大力推廣， 2014年所占比例僅9%， 2016年則進一步躍升至48.5%，2017年比例達到50%，按照計劃，2018-2020年，安置比例將達到60%。
券商的研究員春節(jié)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，政府對拆遷戶們非常大方，棚改的力度和補貼力度都相當驚人，比如溫州2017年中提出的棚改補貼政策下，補償金比原來提升了30-50%。
一些研究員們這樣描述他們看到的情景：“好幾個親戚家住市郊，院子已經(jīng)成為一片瓦礫，不過大家都喜氣洋洋的，租住在附近的樓房里，等待著好幾套回遷房、門面房。村里有人家的兒女給父母買了院子，正好趕上拆遷，院子拆了，拿到幾百萬補貼....�！�
這些財大氣粗的拆遷戶們，他們拿著資金繼續(xù)投入到房地產(chǎn)當中，這些資金成了房價上漲的推手。
三四線城市是棚改主戰(zhàn)場，全國棚戶區(qū)規(guī)模中三四線城市占比高達87%。 克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年貨幣化安置去庫存超3億平方米，帶動銷售約21%。
中國指數(shù)研究院最近也調(diào)研發(fā)現(xiàn)，許多三四線城市房地產(chǎn)市場在過去一年里的優(yōu)異表現(xiàn)均離不開棚改貨幣化帶來的需求增長，購買力提升，帶動成交量，價格走高。
02
判斷要不要在老家買房：看這些因素
考慮是否在老家買房 ， 必須了解一下2018的房地產(chǎn)政策是怎樣的。
住建部部長王蒙徽表示，2018年將針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。同時，去庫存任務再深入，步入縣域去庫存的新階段。 簡單說：繼續(xù)去庫存，重點在縣級。
棚改政策呢？2017年12月底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出“扎實推進新一輪棚改工作，2018年改造各類棚戶區(qū)580萬套”，超出原來市場預期的500萬套，增幅高達16%。
你的家鄉(xiāng)今年會大力推進棚改嗎？
2018各省的棚改計劃已經(jīng)陸續(xù)公布，貓姐查詢到，這些省份今年還會大力推進棚改。

2018年山東省計劃棚戶區(qū)計改造69.9萬套，改造力度目前位居全國第一。近期，山東公布了2018年各市的計劃棚改量：

從圖上看，日照、菏澤、德州等市的棚改量很大，預計這些城市的房價會比較堅挺。
新疆今年的棚改力度也不小。
另外再給大家畫一個重點： 2018年浙江省計劃改造棚戶區(qū)危房23.7萬套，其中溫州高達92815套，占比高達全省的40%！2018年溫州的房價會如何表現(xiàn)呢？大家可以想象一下。
在剛剛過去的2017年，這些地區(qū)棚改推進力度比較大，你的家鄉(xiāng)在里面嗎？
看下圖：

03
我們要不要在老家買房？
看了上面的這些數(shù)據(jù)，貓姐覺得，2018年老家的房子上漲壓力還是挺大的。比如山東、新疆、湖南、江西、安徽等省份。
2018年棚改目標調(diào)高16%。多家機構(gòu)已據(jù)此調(diào)整2018年樓市銷售預測。華創(chuàng)證券默默的將2018年樓市銷售面積預期增速由原來下降4.6%上調(diào)至與2017年持平。平安證券則表示：棚改目標預期將小幅提振2018年三四線樓市銷售，將2018年商品房銷售面積增速上調(diào)2%。
在2018年，我們肯定還能看到三四線城市房價繼續(xù)火爆的新聞。但三四線城市的火爆，能延續(xù)多久呢？
國泰君安分析認為，三四線城市2017年的火爆，是經(jīng)由拆遷(棚改貨幣化)的一次性刺激，屬于“透支需求，延緩供應”的一次性刺激，短期能推動房價和銷量的上漲。但長期看，由于缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐，這個拉動效應將會逐漸減弱。
這個短期能持續(xù)幾年？估計專家們也很難精準預測到。
從近期地方兩會的情況來看，一些省份的棚改新開工目標已經(jīng)較2017年有所降低。
04
如何買？
如果你是投資在老家買房，建議謹慎考慮。 很多城市房價上漲幅度已很高。伴隨著去庫存逐漸完成，你得小心自己成為最后的接盤俠，搞不好會套牢。
如果你的老家處在棚改貨幣化的開始，這時候投資買房也可以，但是需要注意判斷房價高點，及時出貨變現(xiàn)。
如果你是自住，還是可以的。三四線城市生活舒適，壓力小。春節(jié)前貓姐回家，看到老家的親戚朋友大多住100多平米寬敞明亮的大房子里，下班后喝茶釣魚，生活滋潤，遠勝過在帝都住蝸居、擠地鐵常加班的自己，心里不禁又羨慕了一番。 如果你打算未來回家鄉(xiāng)發(fā)展，不妨買個房子。
買給父母家人改善居住，也可以考慮。縣城生活方便，生活設(shè)施和醫(yī)療條件都比村鎮(zhèn)好，買給父母住也是不錯的選擇。
三四線房價的大漲，很多人羨慕又焦慮，只怕錯過了這次財富盛宴。貓姐一位親戚看到去年漲了這么多，一直想把自己已有的房產(chǎn)去銀行做抵押，貸出資金來再買第二套房。 三四線城市房子流動性本來不是那么好，如果房價下跌，流動性更低，這種加大杠桿的方法無疑是刀口舔血，十分危險。
怎么買？
❶ 在縣城買房盡量選地段好、學位好、交通好的房子，即使將來房價回落，這樣的房子依然是最保值的。
❷ 三四線城市商業(yè)沒那么發(fā)達，請勿購買商鋪、寫字樓，除非真的是熱門的檔口。
如果，你在三四五線城市的親戚朋友正考慮買房，把本文轉(zhuǎn)發(fā)給他們，相信他們會做出正確的選擇。