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（4月23日青島新聞網(wǎng)：青島沒買房的注意！房貸還款年齡提至最高75歲）
        工行近日將個(gè)人住房貸款借款人最高年齡從65周歲延長到70周歲，借款人年齡與貸款期限之和不超過75年（即還款的最高年齡可到75歲），比以前增加了5年。同時(shí)，個(gè)人住房貸款的最長期限仍然是30年，沒有改變。近日，從工行山東省分行了解到，目前該政策已在山東落地，很多人不解的會問這是什么意思？
        簡單來講就是假如你今年40歲了去貸款買房，按照以前的規(guī)定你最多能貸款30年，也就是最多還貸到70歲，而現(xiàn)在的說法是：你可以在45歲的時(shí)候，依然可以貸款30年，最多可以還貸到75歲了，最高期限貸款群體放寬了5歲。
        同時(shí)，過去65歲以上就不能貸款了，而現(xiàn)在70歲的群體最高可以貸5年期限的住房貸款，貸款的最高年齡群體也放寬了。
        這也意味著，有些人可能75歲都還在還房貸。
        而依據(jù)世界衛(wèi)生組織（WHO）發(fā)布的2015年版《世界衛(wèi)生統(tǒng)計(jì)》報(bào)告顯示，中國人的平均壽命是男性74歲，女性77歲。
 

        什么情況？難道可以當(dāng)一輩子房奴了？事情并沒這么簡單。
年齡較小或較長的購房者將受益
        過去65歲以上就不能貸款了，而現(xiàn)在70歲的群體最高可以貸5年期限的住房貸款。貸款的最高年齡群體也放寬了。
        在此點(diǎn)上，放寬這一年限可以讓45歲以上的剛需購房人獲得更長的貸款期限，這將減小他們月供壓力，對于首套房及改善性需求的剛需人群有一定的利好作用。
        另外，隨著95后的購房者入場，在未來在購房貸款時(shí)，對于年齡較小或較長的購房人而言，普遍要求子女共借，即父母與子女一起承擔(dān)相應(yīng)的貸款償還責(zé)任。“延長年限對他們的貸款將有所利好。”
        不過，有專家表示，這種利好只會影響剛需購房中不到8%的人群，對市場整體影響相對較小。相比較接近退休年紀(jì)能不能繼續(xù)貸款，購房者更關(guān)注利率折扣變化和貸款年限的變化。
 

7個(gè)因素影響房貸貸款年限
        事實(shí)上，根據(jù)政策和購房者自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不同，房貸貸款的年限也會有所不同。有媒體曾歸納了影響房貸貸款年限的七個(gè)因素。
樓市調(diào)控政策會直接影響房貸貸款的最長年限
        以北京為例。根據(jù)北京樓市去年3月的新政，個(gè)人住房貸款（含住房公積金貸款）最長年限為25年；個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的房子，不能申請商業(yè)貸款。這就意味著以后在北京買普通住宅再也沒有貸款30年一說，買商住房就需要付全款。
房產(chǎn)性質(zhì)影響貸款年限
        不同性質(zhì)的房產(chǎn)，貸款的最長年限不同。通俗點(diǎn)講，普通住宅、商業(yè)項(xiàng)目、廠房等這幾類房屋能貸款的最長年限也有所不同。普通住宅最長貸款年限為30年（北京為25年）；商業(yè)用房和商住兩用房，貸款年限最長為10年（在北京，個(gè)人購買商住或商業(yè)項(xiàng)目的房產(chǎn)要全款，不能貸款）；私有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓房、拍賣房最長貸款期限為20年。
 

貸款年限受貸款人年齡的制約
        在申請辦理個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人的年齡是重要的審核因素。按規(guī)定，年滿十八周歲（男性最高60歲，女性最高55歲）都可以申請辦理個(gè)人住房貸款。一般來講，貸款期限與借款人年齡之和不得超過65歲（或70歲），不同地方不同銀行的規(guī)定略有不同。工商銀行上述新的規(guī)則，就是在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步將年齡上限放寬。
        在公積金貸款方面，公積金貸款最長年限不得超過借款人退休后5年。舉個(gè)例子，小A，男，在60歲時(shí)退休，除各地規(guī)定的最長貸款年限外，小A貸款期限與借款人年齡之和不能超過65歲。
        在商業(yè)貸款方面，每個(gè)銀行對于貸款人的年齡限制有所不同，總體來說，借款人年齡越小，那么可以申請的貸款期限也就越長。
貸款人的還款能力會影響貸款年限
        在貸款買房時(shí)，銀行會讓購房人提供收入證明。收入證明能直接反應(yīng)借款人的還款能力，收入證明是銀行決定是否批貸的主要參考內(nèi)容之一。通常情況，銀行會要求借款人收入證明上的月收入是其月還款和其他負(fù)債之和的兩倍以上。一般情況下，高收入人群，銀行可能會建議貸款年限相對短些；如果借款人收入情況相對較差，銀行會建議貸款年限相對長一些。
房齡越老貸款年限就越短
        在購買二手房時(shí)，貸款年限會受到房屋年齡的影響。房齡是從該房屋竣工交付之日開始算計(jì)算，一般情況下，房齡越老，貸款年限就越短。因?yàn)槎�手房是按照評估價(jià)來計(jì)算貸款額的，評估價(jià)則是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場情況，通過專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估而計(jì)算出來的。一般房屋年限越長，評估價(jià)可能越低。老房子在申請二手房貸款時(shí)，貸款金額一般會隨著房齡增大而相對降低，貸款年限也是如此。
 

土地使用年限會影響貸款年限
        在二手房市場，土地使用年限還有多長時(shí)間到期也會影響房貸的年限。一般情況下，房貸的貸款到期日不能超過土地使用的到期年限（不同的銀行規(guī)定也不相同）。需要注意的是，土地使用年限與房齡不同，土地使用年限是從開發(fā)商拿地備案的時(shí)候就開始計(jì)算的，所以購買二手房時(shí)，一定要注意看，所購買房子的土地使用年限還有剩多少年。
貸款利率變化調(diào)整也會影響貸款期限
        貸款利率不是固定不變的數(shù)值，貸款利率會影響房貸期限。舉個(gè)例子，2015年央行進(jìn)行了5次降息，五年以上的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率從6.15%降至4.9%。商貸基準(zhǔn)利率降低的情況下，房貸的年限越長，大家覺得越合算。假如遇到央行提高商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率，購房者用于還房貸的月供也會隨之增加，在這種情況下，有資金儲備的借貸人可能會選擇縮短還貸年限來減少貸款利率上升所帶來的損失。
        如果還沒到75歲就不幸身故了，但房貸并沒有還清，那該怎么處理呢？
        記者咨詢了銀行房貸部門后獲知：如果出現(xiàn)了這種情況，那有繼承人愿意繼承遺產(chǎn)，可以繼續(xù)支付房貸，過戶后按按揭流程走。
        如果繼承人不愿意繼續(xù)支付房貸，可申請遺產(chǎn)拍賣——在貸款未還完的情況下，銀行會將抵押房產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)評估，評估后上市拍賣，拍賣所得沖抵未還完的房款�？鄢�所有手續(xù)費(fèi)以后，多余的房款部分，給到房產(chǎn)所有人的繼承人。
        如果沒有繼承人，銀行會按照合同規(guī)定，將房屋收回并進(jìn)行處理。